2018年，房地产行业被焦虑所笼罩。土地流拍、限制降价、去化困难……“活下去”愈发艰难，多元化布局不如预期，房企转型之路充满未知数。

　　时间行进，房地产在忧虑中迈入2019，噤若寒蝉。

　　“房企不要对短期市场有所侥幸，依旧做最坏的打算，是好的安排。”他说。

　　新的一年，形势依然严峻。对房地产商来说，2019年，没有容易二字。

　　货币略松难解楼市之渴

　　2019年1月4日，中国人民银行宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点。据报道，此次降准将释放资金约1.5万亿元，综合各种因素，净释放长期资金约8000亿元。降准增加市场流动性，但房地产行业会因此利好吗?

　　业内观点认为，从理论来讲，降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响。首先，降准使国内银行信贷能力增强，有利于房地产再融资;其次，降准将增加货币供给，会压低市场利率。

　　但放到房地产行业，现实恐怕并非如此。在“房住不炒”的大环境下，即使适度放水，也不会马上传导至房地产。“2019年上半年可能是过去十年房地产压力最大的半年，房地产的调整刚刚开始，不会因为政策变动发生180度的折返。”他说，对短期市场不宜过度乐观。

　　过去一年，房企资金面紧张形势不减。据同策研究院统计，百强房企中2018年1-11月销售额超过2017年的已达6成以上，预计7成以上百强房企销售业绩超过去年全年。但从财务报表来看，300多家上市房企中，近70家房企营收状况不甚理想。营收萎缩，企业资金面紧张。

　　在资金面紧张，“去杠杆”背景下，房企融资成本上升以及融资渠道收窄，融资总额呈下降趋势，8月以来融资总额下降明显，而融资成本却快速上升。具体看来，2018年1-10月，40家上市房企融资总额5063.8亿元，相较于去年同期融资金额减少11.88%。

　　此外，股市下行，或进一步加剧房企资金紧张。同策研究院分析认为，房企融资渠道收窄，资金面收紧，股权质押成为上市房企融资的重要渠道。截止目前，不少规模房企股权质押比例已超过50%。然而当前股市持续快速下行，质押股票一旦跌至警戒线，房企因追加抵押物/现金，该现象致使资金压力进一步加大。

　　在同策咨询研究中心总监张宏伟看来，现在房企融资困难的局面没有根本改变，即使在降准下，开发商也很难拿到钱。2019年上半年仍是企业资金压力最大的时间点，市场下行趋势仍会延续。

　　而合硕机构首席分析师郭毅则认为，降准对房地产行业来说，还是能够获得一些相应的利好。但对于开发商来说，会面临比较大的分化局面。强者恒强，头部房企的融资环境会略微宽松;对中小房企来说，融资形式依然严峻。

　　随着降准等政策到来，融资环境肯定会有所改善。但房企短期不会因为此类环境改善而变得乐观，依然是比较谨慎的，2019年第四季度才会有此类乐观态势。

　　调控“重压”不减

　　1月10日，天津土地交易中心发布一份补充公告，取消津滨开(挂)2012-13、14、15、16四宗土地出让合同中约定的“该地块租赁型住宅建成后不可出售，仅允许出租”条款，也就是过去土地出让中的租赁型住宅可以销售。

　　消息一出，被解读为“调控大松绑的信号”、“房地产调控最震撼的一次松绑”。

　　中原地产研究中心统计数据显示，截止日前，全国已经有超过10个城市成交租赁类土地成交+供应超过10万套。合计供应的出租房用地接近600万平米，按照60平米一套平均计算，大约供应出租房10万套。

　　这不是第一次因地方政策微调而引起轰动。此前，杭州“接力贷”陷入舆论风口，业内专家认为，接力贷会鼓励子女用老人的贷款资格，享受首套房待遇或者依然可以贷款，从而在事实上绕开限贷政策。回溯至去年12月份，山东菏泽宣布取消新购住房限制转让措施，被认为是2018年楼市政策放松的第一枪。

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